מאמרים

ר.מ עוז יועצי נדל"ן » מאמרים » 3 היסודות של השקעה מניבה בנדלן
מאמרים >>

אם אינכם משקיעים מנוסים, סביר להניח שסקרנותכם התעוררה ואף אתם מנסים "לרחרח" מסביב ולהשתעשע ברעיון של קניית נכס שייצר עבורכם הכנסה חודשית קבועה, בנוסף לערך ההוני הקיים שלו-עצמו. זו יכולה להיות דירה (נוספת על זו שאתם גרים בה), שאתם רוכשים כדי להשכיר אותה, חנות, מחסן או כל נכס נדל"ני אחר.

 

יסוד ראשון: למי מתאימה השקעה מסוג זה?

מאחר והמדובר, לרוב, בהשקעה למשקיעים פרטיים, שההון העצמי שלהם הוא קטן או בינוני באופן יחסי, יתכן כי המשקיע יזדקק למה שנקרא "מינוף פיננסי". פירושו של דבר, כי המשקיע יצטרך להיכנס, נוסף על ההון העצמי שלו, להלוואות מסוגים שונים. יש לבחון כל אפשרות כזו בפני עצה ולהחליט על כדאיותה, שכן יש נכסים ש"שווים" את הכניסה להלוואות והחזרים (למשל, פרויקט מירון 1 בתל אביב) ולעומתם, יש נכסים שאינם מצדיקים את הטרחה הכרוכה בהלוואות מהמקורות השונים.

 

יסוד שני: מיקום וטרנדים - ישן ושכיח או צעיר ומבטיח?

ישנם אזורים ושכונות הנחשבים יותר מאחרים, זוהי עובדת נדל"ן ידועה ומוסכמת. לעיתים, תוך כדי בדיקת מגמות תב"ע מקומיות, מתברר כי שווה להשקיע בנכסים דווקא המצויים באזורים מתפתחים ומתחדשים, כאשר מחירם עדיין נמוך, ולא באזורים ותיקים ומגובשים. תחזית מקדימה זו תאפשר לכם לרכוש דירה באזור מתפתח, במחיר נמוך בהרבה מהמחיר הריאלי שלה, אשר ייקבע סופית לאחר סיום הפיתוח. לפעמים, מדובר בפערי מחיר שיכול להגיע לעשרות אחוזים. דוגמאות לכך תוכלו לראות בשכונת הדר בחיפה, התפתחות השכונות בדרום העיר תל אביב וכן הלאה.

 

יסוד שלישי: עלות - תועלת - מה באמת רצוי לברר?

למרות כל מה שמספרים לכם, יחס העלות - תועלת שברכישת נכס לצורך השכרתו, איננו מסתכם רק בפיננסים - ביחס בין עלות קניית נכס לבין סך הסכומים שתוכלו להפיק מהשכרתו העתידית. על כל אחד מהסכומים האלה מועמסות הוצאות כלכליות נוספות ואתגרים שעשויים לא להיות פיננסיים במובהק. למשל, על עלות הקניה של נכס נדל"ן מניב מתווספים מיסים והוצאות שונות (כשכ"ט עורך דין, מס רכישה, ביטוח משכנתא ועוד) ואתגרים (כמו הזמן אותו אתם משקיעים בחיפוש הנכס או השוואה בין תמהילי משכנתאות בין הבנקים השונים ואף בין המשכנתאות המגוונות שמציע אותו הבנק). בהכנסות העתידיות המובטחות מהנכס עלולים לנגוס אלמנטים כמו זמן חיפוש השוכרים, ובעת ההשכרה - היותכם מוגדרים כבעלי הנכס, ולכן, תצטרכו לנסוע אל הנכס על מנת לאמוד את הליקויים (זמן וכסף) מחויבותכם לתיקון ליקויים המתגלים בזמן מגורי השוכרים בהם.

 

לסיכום:

השקעה בנדל"ן מניב איננה מתאימה לכל אחד, מסיבות כלכליות או אפילו מסיבות שקשורות באופייכם ובאורח חייכם. אם זו השקעתכם הראשונה מסוג כזה, במידה והחלטתם כי השקעה מסוג זה מתאימה לכם, העדיפו בחירה בפרויקט יציב ומבטיח, כמו פרויקט מירון 1 בתל אביב, ולא בתים או דירות שזהות בעליהם איננה ברורה ועלולה להוות, אף היא, מכשול נוסף בהשלמת העסקה.

חזרה