שאלות ותשובות

ר.מ עוז יועצי נדל"ן » מידע » שאלות ותשובות
שאלות ותשובות


שאלות ותשובות


Q. אני מעוניינת לרכוש דירה הרשומה כמחסן בטאבו אשמח לדעת מה ההשלכות לכך שהדירה רשומה כמחסן ?מה עליי לבדוק ? והאם הדבר חוקי ?

 

שימוש בשטח שנבנה על פי היתר הבנייה המקורי כמחסן וסביר להניח כי רשום גם כך בטאבו , למטרת מגורים הינו בניגוד לחוק ועלול לגרור השלכות עקרוניות כגון

לא תוכלי לקבל מהבנק משכנתה למימון הרכישה

יתכן ולא תוכלי לסיים את תהליך העברת הזכויות בטאבו כי העירייה תסרב להעביר את האישור לטאבו

חשיפה להליכי שימוש בניגוד לחוק תכנון ובנייה , שאף יגרור עימו הליך מעין פלילי בבית משפט לעניינים מקומיים , לרבות הרשעה קנסות וצווי פינוי/הריסה

אנו ממליצים לשקול בזהירות רבה ואף להימנע לרכישת נכס לשימוש שלא על פי ייעודו .



^ TOP



Q. יש בידי העתק של נסח טאבו של הבניין שלי מלפני כמה שנים. האם עו"ד של שכן יכול לשנות אותו (למשל שינוי שטח של דירה) בלי לבקש רשות מכל הדיירים?

 

עו"ד אינו יכול לבצע שינויים מסוג זה מבלי ליידע את בעלי הדירות הנוספות בבניין, שכן שינויים מסוג זה בצו רישום הבית המשותף, מחייבים חתימה של 100% מבעלי הדירות בבניין.



^ TOP



Q. התעניינו ברכישת דירה באמצעות מתווך שדרש תשלום של 2% + מע"מ מכל אחד מהצדדים האם החיוב סביר ? מה החוק אומר לגבי זה ?

 

חוק המתווכים קבע סכום מקסימלי מומלץ, שהוא התעריף הרישמי לרכישת דירה 2% פלוס מע"מ המתווך רשאי לגבות סכום זה מכל אחד מהצדדים



^ TOP



Q. מה עליי לוודא שרשום בהזמנת שירותי תיווך לפני חתימתי עליה ?

 

בהזמנת שירותי התיווך יכללו הפרטים הבאים , שמות כתובות ומספרי זיהוי של המתווך ושל הלקוח , סוג העסקה (מכירה קנייה או שכירות),תיאור הנכס , מחיר העסקה המבוקשת, הסכום המוסכם עבור דמי התיווך 



^ TOP



Q. אני ובת זוגתי מצאנו דירה שמתאימה לנו אבל צצה בעיה אין לדירה רישום בטאבו לפני מספר שנים החל תהליך של רישום בטאבו אך הוא לא הושלם האם יש לנו ממה לחשוש?

 

אין ספק כי דירה הרשומה בבעלות פרטית בטאבו, מהווה "מוצר" טוב יותר מדירה שאינה רשומה. בפרקטיקה, קיימות עשרות אלפי דירות (לכל הפחות) שאינן רשומות, ואין זה אומר כי לא ניתן לערוך בגין דירות אלה עסקאות. יש לבדוק מה מצבו המדויק של הרישום ביחס לדירה שהזכרת, ולשם כך אנו מציעים כי תפנה לעורך דין המתמחה בתחום הנדל"ן, על-מנת שיבדוק את רישום הזכויות, ואת האפשרות לבצע עסקה אל מול הסיכונים בעסקה זו.



^ TOP



Q. לפני חודש חתמתי הסכם בלעדיות עם מתווך במהלך התקופה הוא אינו הביא אף לקוח בנתיים פנו אליי לקוחות ומתווכים אחרים בעניין הנכס האם אני יכולה להפסיק את הסכם הבלעדיות ?

 

המחוקק קבע בתקנות מיוחדות, אילו פעולות על מתווך שקיבל בלעדיות לבצע. אם במקרה שלך הוא פעל כנדרש, אינך יכול להפר את ההסכם.
הנה התקנות לעיונך:
1. (א) ניתנה למתווך במקרקעין בלעדיות כאמור בסעיף 9(ב) לחוק, יבצעהמתווך שתי פעולות שיווק לפחות מבין הפעולות המנויות בפסקאות (1) עד (6), אלא אם כן סוכם שתבוצע פעולת שיווק כאמור בפסקה (7), יחד עם פעולה מהפעולות המנויות בפסקאות (1) עד (6) או בלעדיה, הכל כפי שיוסכם עם הלקוח:
(1) פרסום באמצעות שילוט באחת או יותר מן הדרכים שלהלן:
(א) הצבת שלט על הנכס או בקרבתו;
(ב) הצבת שלט על גבי לוח מודעות ציבורי;
(ג) הצבת שלט במרכז קהילתי;
(ד) כל שלט אחר כפי שיוסכם בין המתווך ללקוח.
(2) פרסום בקרב קהל לקוחות מסוים, המופיע במאגר של המתווך, באמצעי אלקטרוני, באמצעות דיוור ישיר או באמצעי אחר כפי שיוסכם, או פרסום מודעה באתר אינטרנט או באמצעי ממוחשב אחר אשר יועדו לשיווק נכסי מקרקעין;
(3) פרסום בעיתון יומי נפוץ אחד לפחות;
(4) פרסום בעיתון מקומי או בעיתון המיועד לקהל יעד מסוים בהתאם לבחירתו שלהלקוח;
(5) הזמנת רוכשים פוטנציאליים או מתווכים נוספים לבקר בנכס במועד שיוסכם עליו;
(6) הזמנתם של חמישה מתווכים אחרים לפחות, הפעילים ביישוב שבו מצוי הנכס
העומד למכירה, לשתף פעולה לשם מכירת הנכס;
(7) כל פעולת שיווק שאינה מנויה בפסקאות (1) עד (6), כפי שתוסכם בין הצדדים.
(ב) המתווך יפרט בטופס, הנפרד מההזמנה לתיווך במקרקעין, את כל הפעולות הקבועות בתקנת משנה (א)(1) עד (6) וכן יציין כי המזמין רשאי להסכים עם המתווך על פעולות השיווק שיבצע המתווך; החליטו המתווך והלקוח על פעולת שיווק כאמור בתקנת משנה (א)(7), תצוין גם פעולה זו בנפרד וכן יצוין האם הוחלט כי המתווך יבצע פעולה זו יחד עם אחת הפעולות המנויות בפסקאות (1) עד (6) כאמור או בלעדיה.



^ TOP



Q. האם מתווך יכול לגבות ממני דמי תיווך על דירה חדשה מקבלן ?

 

החוק אינו מבדיל בין עסקאות יד 2 לבין עסקאות לרכישת דירה מקבלן בכל הנוגע לתשלום דמי תיווך.



^ TOP



Q. אני גרה בבניין מאוד ישן 35 שנה לאחרונה השכנים בבניין החלו לדבר על תמ"א 38 במה מדובר ?

 

מבנים ישנים רבים בישראל אינם עומדים בתקן 413 שאושר לראשונה ב- 1975 - זהו תקן אשר מגדיר כיצד יש לבנות בישראל חדש אשר יעמוד בפני רעידות אדמה.
תמ"א 38 הוכנה ע"י המועצה הארצית לתכנון ובנייה ואושרה ע"י הממשלה באפריל 2005 וחלה על מבנים שהיתרי הבנייה שלהם הוצאו לפני התאריך 1/1/1980 ומהנדס קבע שלא נבנו בהתאם לתקן ישראלי 413. במסגרת תמ"א 38 ניתנת לבעלי הדירות בבניין הזדמנות להשביח ולחדש את הדירות הישנות על ידי התקשרות עם יזם/קבלן.



^ TOP



Q. אנחנו בתהליך רכישת דירה וקבלת משכנתה האם אנחנו חייבים לקנות ביטוח משכנתא ?

 

כן. הבנק מחייב את נוטל המשכנתא לקנות ביטוח משכנתא. יחד עם זאת, אין חובה לקנות את ביטוח המשכנתא מהבנק ובהחלט אפשר לחפש ביטוח משכנתא זול יותר. 



^ TOP



Q. מהו נסח טאבו ? האם הוא נחוץ בתהליך רכישת דירה ?

 

אישור זכויות או בשמו המוכר יותר נסח טאבו הינו מסמך אשר בו מפורטים כל הזכויות הרשומות בטאבו לגבי נכס מסוים. זכויות אלו כוללות למשל בעלי זכויות על הנכס, שעבודים המוטלים עליו, עיקולים וכיוצא באלה. את נסח הטאבו ניתן לקבל בלשכת רישום מקרקעין (הטאבו) או במנהל מקרקעי ישראל. מסמך זה הוא הכרחי בתהליך רכישת הדירה .



^ TOP



Q. אני מוכרת דירה שקיבלתי בירושה האם עליי לשלם מס שבח ?

מי שמוכר דירת מגורים מזכה שירש ממוריש שהיה בעל דירה אחת והיה זכאי לפטור בגין מכירתה, במועד פטירתו לו היה בחיים - והיורש הינו צאצאו של המוריש או בן זוגו - זכאי לפטור בכל מקרה.
פטור לפי עילה זו אינו נכלל  במניין הפטורים הרגילים שקיבל המוכר לפני כן.



^ TOP



Q. מה הנוסחה לחישוב היטל השבחה על דירה ישנה "היושבת" על שטח אדמה גדול.(3/4 דונם).

השאלה היא מהי התכנית שבגינה קמה חבות בהיטל השבחה-מהן הזכויות הנוספות שקיימות בנכס?



^ TOP



Q. לפני 3 חודשים חתמתי על הסכם תיווך למכירת דירה מאז לא נמכרה הדירה האם יש איזשהו תוקף להסכם ? האם לאחר 3 חודשים פג תוקף ההסכם ?

אם אתה רוצה לבטל את ההסכם הייתי מציע שתפנה למתווך בכתב או בעל פה ותודיעו כי מאחר שהדירה לא נמכרה בתוך הזמן האמור אתה מבטל את ההסכם.



^ TOP



Q. אם ברצוני לדעת האם בנכס שלי נרשמה פרצלציה למי עלי לפנות?

לאתר האינטרנט של משרד הבינוי והשיכון
באתר זה יש קישור לכל האתרים של משרדי הממשלה הנוגעים לרישום (כולל מנהל מקרקעי ישראל), וכן אפשרות להעביר שאלות שמנותבות ע"י משרד השיכון לגופי הממשלה הרלוונטיים, העוסקים ברישום.



^ TOP



Q. אם רכשתי קרקע מחברה קבלנית על מי חל הליך רישום הפרצלציה?

בחוזה הרכישה יש התייחסות לנושא הרישום בכללותו, לכן יש לעיין בחוזה ובמה שנקבע בו.
אם מדובר בקרקע מנהל, בחוזה בין המנהל לחברה המשכנת מחויבת החברה המשכנת לנקוט בכל הפעולות הדרושות לשם יצירת האפשרות לרישום זכויות המשתכנים דהיינו רישום הפרצלציה והבתים המשותפים.
בקרקע מנהל כשהבניה בוצעה במסגרת הפרוגרמה של משרד השיכון
הפרצלציה נרשמת בדרך כלל ע"י משרד השיכון ורישום הבית המשותף ע"י החברה המשכנת.
לשם הבטחת הרישום של הבית המשותף משרד השיכון לוקח ערבויות ביצוע מהקבלנים.



^ TOP



Q. מי מטפל ומי מאשר תכניות בניה?

תכניות בניה מטופלות ומאושרות ע"י הועדה לתכנון ובנייה ברשות המקומית שבתחומה נמצא הנכס. אם הועדה לתכנון ובניה אישרה את התוכניות באופן עקרוני, והטביעה עליהן חותמת בציון השטח הקיים + השטח המוצע, ניתן להגישן לאישור מחוז מנהל מקרקעי ישראל, בתחומו נמצא הנכס. רק לאחר שמנהל מקרקעי ישראל אישר את התוכניות (לעיתים יגבו תשלומים בגין הבניה), תוכלו לפנות לוועדה המקומית לתכנון ובניה לקבלת היתר בניה.



^ TOP



Q. אני עומד למכור את דירתי, על הדירה רובצים משכנתאות, עיקולים וכן צו מניעה שהוציאו נגדי האם אוכל במקרה זה למכור את הדירה?

כן, אולם עליך לסלק את המשכנתאות, לבטל את העיקולים וצווי המניעה לפני ביצוע העברת הזכויות.
רישום הזכויות על שם רוכש הזכויות יתקיים רק בהיעדר מניעות משפטיות כלשהן



^ TOP